昆明小楼盘不好选!押“大”多半不会错?

首页 > 国内新闻 > 昆明楼市
来源:昆明楼市 发布日期:2018-12-18 09:54 浏览:67次
点击上方蓝色字关注我们~导语


导语:


昆明楼盘中,项目名字有“城”或者体量很大的楼盘,都有一个极端现象:大部分比较火,少部分逐渐成问题楼盘。成为问题楼盘,这个好理解,因为体量大,开发过程中一旦某个环节脱节,自然要引发问题。那大盘住宅存量多,正常运转下,依然不愁卖。为什么呢?请看下文。


本文关键词:

1、不是什么楼盘都能叫做“城”

2、产品分析


先来插播金砖头投票:点击这里查看昆明楼盘金砖头“十三”强:【2018 “金砖头”昆明楼盘13个项目成功晋级


 

不是什么楼盘都能叫做“城”

 

“城”是原始说法,现在都叫城市,说简单了就是人多的地方,往复杂说,它的行政管辖功能涉及丰富,包括居民区、街道、医院、学校、公共绿地、写字楼、商业卖场、广场、公园等。

 

按照昆明市场的普遍归类,能叫“城”的楼盘算超级大盘,体量一般是近千亩或超千亩,并且配套丰富全面(至少要包括全年龄学校和大型商业),还有一点是具有刚需属性。(别墅洋房类的大盘因为产品密度的关系,住户少,按照本土行情,只能算大盘,不能称之为真正意义上的“城”。)


(鉴于篇幅有限,文旅和康养等相关项目不在此列。表格中的昆明万达文旅城定位比较尴尬,虽然叫“文旅”,但和真正的文旅项目比,更偏向于城市综合体。)

 

上图可以直观地看出,每一个楼盘的配套都很丰富。不过,小编要详细从刚需比较看重的三个要素来进行对比,自身配套的全年龄学校、地铁和价格。先看学校,春风十里、万达文旅城和润城的规划显示,三个盘都不算全年龄教育,减分。

 

如果看已投用的教育资源,目前住进去就能享受学校的大盘有海伦国际、魅力之城、昆明湖和俊发城,只是海伦国际和昆明湖距离地铁口较远,后期公共出行不便。

 

俊发城距离地铁口很近,但是价格偏高,均价14000元/平米。而目前已投用的学校覆盖了全年龄、距离地铁口1公里左右、价格实惠的大盘,只有魅力之城。

 

其实,在小盘扎堆不知道怎么选择的时候,直接选择大盘有更多优势:

 

1、价格较低,可升值空间大。

 

相比普遍几十亩或者百亩左右的小楼盘,大盘的产品存量和种类更多,可选择空间大,单价也相对便宜。并且,大盘的开发销售周期较长,自身配套也多,随着配套完善,入住增加,后期增值会越来越高。

 

还记得俊发城2013年10月首开均价8500元/平米,如今达到14000元/平米,平均一年1100元的增幅;魅力之城在2013年8月开盘,当时开盘均价差不多7947元/平米,如今13000元/平米,平均一年1000元的增幅。

 

2、自成一个圈层,自给自足。人气旺,配套全,同时拉动周边人气。

 

2013年到2014年,昆明的千亩大盘可以说是比较火热,当时去过项目看实景的伙伴应该还记得,彼时的空荡、荒凉成为许多大盘的实况。时隔4-5年,随着这些大盘的配套完善,入住的人也越来越多。

 

大盘对比小盘有个明显的优势,因为目标大,商业能汇聚的资源就更多。随着项目自身的完善,其周边的人气也是会被带动起来的。比如2014年的魅力之城,荒凉一片,随着项目商业的陆续营业,现在到周边逛逛,人气也高了。

 

(网络采集,拍摄于2014-2015年的魅力之城周边街景)


(2018年的魅力之城街景)

 

对比小盘,大盘还有一个天赋,因为自身配套丰富,即使一开始落子在偏远荒凉的区域,哪怕连公交站点也没有,随着项目完善,周边也会焕然一新。

 

昆明湖就是一个例子,2014年底,项目产品入市,最低单价5280元/平米。房价很诱人,但是,用网友的话说:那时候,去了昆明湖,才知道昆明居然有那么远、那么荒的地方。现在呢?北市区车场有直达公交。

 

(即使公交线路匮乏,某些体量大的项目也会寻求合作,让项目周边增加站台以方便业主,比如古滇名城。)


产品分析


小编在这里将以魅力之城作为例子,为大家进行产品分析。(首先,魅力之城教育配套从幼儿园到高中都有投用的学校,其次距地铁站1.2公里,最最重要的是便宜啊!)

 

(大盘因为产品丰富,即使不太了解房产,对于刚需,选择也要更有把握一些。有的小伙伴担心大盘容易烂尾,建议选择俊发、万科、融创等名企。)

 

万科不用过多介绍了,作为全国房企前十,其物业也进了全国百强物业,有钱有实力。这个品牌进入昆明已9年,开发楼盘15个,按照这样的开发深度,万科也许比很多本土开发商都要了解昆明居住者的需求。

 

大家都有所耳闻,魅力之城是万科全国布局的系列作品,到昆明时,已经是万科开发的第十二座魅力之城,经验很丰富。这个系列是万科非常拿得出手的作品,也是万科最成熟的产品系,所以市场反应才会那么火。


项目因为体量近千亩,整体去化了5年多,现在推出的A10地块已经是收官地块,其涵盖的1栋公寓、5栋住宅,朝向均为西北/东南。其位置在双城际商务中心一侧,其中的建筑楼间距侧面最近为15米左右,正面最近30米左右。规划图上显示,10号地块第2、3、4栋楼采光较好,东南朝向无遮挡。

 


 (现在魅力之城主推107-126平米户型,首付约30万起。如果想要投资,项目也有公寓产品,平层和LOFT,万科物业托管,涵盖低总价、低首付、宜住、宜租、宜投资等优势,户型建面区间42-71平米,首付约8万起。)

 

项目现在已经入住的住户大约超万人,人气已经提升上来了。换个角度,要让那么多人在项目里住的舒心,其中的社区服务要比较完善才行。不过,从第一次开盘至今,5年多的时间,足够万科丰富社区配套。

 

另外,项目收官的10号地块引入的“风光定位系统”在昆明也少见,简单说就是,地块园林景观的打造不止养眼、养身,还养心。

 

需要单独说一下的是,10号地块的业主入住之后,除了全年龄学校配套已投用,1.2公里到地铁站之外,万科广场距离也很近,450米左右可以到达,采购也比较方便。美中不足的是,10号地块的第4栋住宅距离广福路很近,会受到噪音和灰尘的影响,但是出行会方便很多。

 

来看住宅,户型建面107平米,3房2厅2卫2阳台设计:



1、双面采光,动静分区,没有暗房;

2、卧室私密性较高,但客厅背后的客卧私密性略显不足;

3、没有玄关,户型不算通透。

 

住宅:户型建面126平米,4房2厅2卫2阳台设计:



1、双面采光,动静分区;

2、临近主卧的客卧空间宽敞;

3、没有玄关,私密性不够;

4、厨房、生活阳台和客卫不能直接采光。


LOFT公寓:户型建面42平米,1室1厅1卫设计:



1、改造余地较大,可自行设计楼梯、隔层、挑空位置;

2、假设如户型图上设计,则类似楼梯没有浪费客厅面宽,布局在餐厅上方,节约空间;

3、按照8.2x3.5米计算,两层面积有足够使用空间,可使用面积超50㎡,得房率136%;

4、进深较长,可以分割多功能区域;

5、分隔为两层,总层高4.5米,扣除楼板厚度之后稍显压抑。

 

你们心中的“城”是什么样,一起聊聊?

购房咨询欢迎添加文锋老师微信号:kmwf002

免费领取《2018年昆明购房地图》请点击这里

【更多精彩回顾】

【全记录:上周9项目开盘】【上周问答精选】

【12月相亲帖】【一条广福路,南北房价为何差4k】

【买二手房注意事项】【昆明七大热门区域详解】

【工程抵款房】【全记录:上上周5项目开盘】

欢迎点赞+转发
  阅读原文
支持0次 | 反对0次  
  用户评论区,文明评论,做文明人!

通行证: *邮箱+888(如:123@qq.com888)